“Built to Suit”– contrato atípico de locação
“Built to Suit”– contrato atípico de locação
Com o franco desenvolvimento econômico de Mato Grosso do Sul e por consequencia o investimento local de grandes grupos, vindos de outros Estados, aos poucos vamos nos deparando com diferentes modalidades de negócios, os quais levam à grande diversidade de contratos.
Entre os contratos que estão se tornando constantes são denominados “BUILT TO SUIT”. Com denominação de origem americana, consiste em uma modalidade de contrato de locação atípica. Atípica porque o imóvel a ser locado ainda não existe, ou seja, trata-se de uma locação sob encomenda, onde o locatário apresenta ao locador todas as características necessárias do imóvel a ser locado, tais como: localização, tamanho, tipo de construção, entre outras exigências. Sendo que em muitos casos o projeto arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico são previamente aprovados pelo locatário, afinal o imóvel deverá atender aos interesses deste último.
O contrato “Built to Suit” é normalmente celebrado com um período de vigência longo, para que possa ocorrer o benefício mútuo para o locador e locatário. No Brasil não existe legislação que atenda a este tipo de contrato, posto que por se tratar de contrato atípico de locação, é incompatível com algumas regras presentes na lei de locações (Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009), até porque não há uma simples disponibilização de um imóvel do locador para ser alugado pelo locatário. Ao contrário, o locador irá adquirir um imóvel que atenderá às necessidades específicas do locatário.
Assim sendo, neste tipo de contrato, por exemplo, é inaceitável o direito previsto na lei de locação, que concede ao locatário o direito de rescindir o contrato a qualquer tempo, mediante apenas o pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ignorando por completo o grande investimento feito pelo locador e sua expectativa de retorno do capital aplicado. Levando em conta a atipicidade do contrato “Built to Suit”, em regra as partes pactuam multa correspondente ao valor da totalidade dos aluguéis vincendos, para o caso de rescisão antecipada por parte do locatário, já que em qualquer modalidade de locação é proibida a rescisão antecipada por parte do locador.
Outra diferença marcante nesta modalidade de contrato está relacionada ao valor do aluguel, já que este é estipulado levando-se em consideração todo o investimento feito pelo locador, sendo que, em tese, o locatário, após três anos de vigência da locação poderá pleitear judicialmente a revisão do valor do aluguel, todavia, no momento de sua revisão o magistrado jamais deixará de observar a atipicidade do contrato e não haverá comparação com uma situação de locação comum de mercado. Bem por isso este tipo de contrato (Built to Suit) deve ser sempre interpretado segundo o principio da autonomia de vontades, da boa fé contratual, da função social do contrato e da manutenção do equilíbrio econômico-financeiro.
Ainda não há jurisprudência consolidada a respeito do tema, sendo que nos poucos casos existentes houve o reconhecimento da atipicidade do contrato, afastando a aplicação pura e simples da legislação locatícia geral. Com o aumento deste tipo de contrato resta aos operadores do direito, aguardar que os legisladores entendam que a ausência de normatização do assunto, leva à insegurança jurídica, que pode impedir ou no mínimo dificultar o crescimento do país, e com isso promovam as alterações necessárias na lei de locações, reconhecendo as peculiaridades do contrato “Built to Suit”.
*Telma Curiel Marcon, Sócia do Escritório Resina e Marcon Advogados Associados, Pós-Graduada em Direito das Obrigações pela Universidade Federal de Mato Grosso do Sul– UFMS.