A negociação começa com a formalização da proposta de aquisição da unidade e com a consequente assinatura do compromisso de compra e venda. Porém, o que não se espera e ocorre muitas vezes, é o atraso na entrega do empreendimento e a cobrança de taxas e valores acima dos permitidos por lei.

Estas situações tem se tornado constantes em consequência ao aquecimento do mercado imobiliário e vêm ocasionando diversos problemas enfrentados pelos compradores com relação às construtoras. O contrato de compra e venda, na maioria das vezes, prevê o prazo de tolerância de atraso na obra de até 180 dias. Um prazo que tem sido tolerado pelo Poder Judiciário.

Porém, após este período assiste ao promitente comprador o direito a indenização pela mora da construtora, condenação esta costumeiramente aplicada pela justiça no valor correspondente ao valor da locação do bem. Ou seja, em uma remuneração mensal equivalente a 1% do preço ajustado do imóvel, contado após o período de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves.

Outro direito que assiste ao comprador, que foi objeto de decisão do STJ, é que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais somente podem ocorrer a partir da entrega das chaves. Antes deste momento cabe a construtora quitar os débitos condominiais que passam a existir da instalação do condomínio, independente do que diga o compromisso de compra e venda.

Na prática, as construtoras, após a instalação do condomínio, transferem a responsabilidade do pagamento das cotas condominiais ao comprador mencionado cláusula existente neste sentido no contrato de compra e venda, quando não lançam a cobrança de despesas para custeio do prédio com base no contrato de compra e venda que “permite”, em desacordo com o entendimento do STJ, a cobrança a partir do habite-se.

Algumas construtoras cobram ainda juros sobre as parcelas pagas antes da entrega das chaves, o que também é ilegal e já decidido pelo STJ. Somente após a entrega das chaves é que pode incidir juros. Até a entrega das chaves as parcelas podem sofrer a correção monetária pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Goza o comprador do direito de rescindir o contrato a qualquer tempo, independente do atraso, conforme estipula a Súmula 01 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP): “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

Quando o consumidor/comprador optar em rescindir o contrato, independente de motivo, entende-se razoável a retenção de até 25% do valor. Porém, se existir quebra contratual por parte da construtora, por exemplo, no caso de atraso superior aos 180 dias de tolerância, o consumir pode optar em rescindir o contrato e receber o valor integral pago devidamente corrigido.

Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.