O síndico não deve estimular, de forma alguma, qualquer atrito entre condôminos, assim como, deve buscar, sempre que possível, também a solução amigável das pendências entre o condomínio e o condômino. O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil.

Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia. Entre suas funções está a de representar  o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns,  diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.

Assim, é intrínseco a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil. Por exemplo, caso um morador ou visitante se acidente em áreas comuns, que pode ser de simples tropeço em função de uma área sem iluminação ou queda de pastilhas da fachada, e se for provada a responsabilidade do condomínio pela omissão de manutenção, existirá a obrigação de reparação do dano. E em casos extremos é possível a responsabilização pessoal do síndico na esfera civil e criminal.

Aos condôminos prejudicados pela falta de manutenção adequada cabem alguns caminhos. Inicialmente, qualquer condômino que se sinta lesado em defesa de seus interesses poderá entrar em contato direto com o síndico. Caso este não esteja aberto ao diálogo, conforme mencionado, o morador poderá deixar consignada sua reclamação no livro de ocorrências, que deve estar na portaria, ou notificar o sindico por escrito, ou fazer a reclamação diretamente na administradora do condomínio.

Caso não tenha êxito na solução do problema, o condômino poderá ainda, de forma extrajudicial e com o apoio dos demais copossuidores, (¼ dos condôminos - artigo 1.355 do Código Civil) convocar uma assembleia a fim de solucionar o problema ou até mesmo para propor a destituição do sindico. Outro caminho é propor o ingresso de uma ação judicial para que o síndico seja obrigado a realizar os reparos e manutenções necessárias ao bom funcionamento do condomínio.

Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.