A responsabilidade do condomínio em determinadas situações sempre gera muitos debates e, como em qualquer relação que envolva a divisão de algo, os conflitos são inúmeros e o desconhecimento sobre os reais direitos e deveres das pessoas cria ainda mais dificuldades.

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, pela qual são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se, assim, das sociedades.

Além disso, a própria relação entre os condôminos e também com os síndicos precisa ser pautada em respeito e conscientização dos papeis de cada um.

Responsabilização do condomínio

Especificamente, no que tange a furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou nas garagens dos edifícios, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), para que o condomínio seja responsabilizado, é necessário que haja, na convenção deste condomínio ou em seu regimento interno, cláusula expressa prevendo tal responsabilidade.

Assim, nas ocorrências de avarias em veículos estacionados nas áreas comuns, o condomínio e os demais condôminos somente serão obrigados a arcar com possíveis danos, caso haja a existência expressa de uma cláusula com essa previsão na convenção do condomínio.

É importante salientar que quando se trata de uma situação de natureza comunitária e não de caráter lucrativo, não se pode falar em responsabilização das pessoas que não tenham qualquer envolvimento com o fato danoso e com os danos efetivamente sofridos pelo condômino, exceto nas ocasiões de aceitação expressa dos condôminos após ciência dessa responsabilidade e da possibilidade de socialização do prejuízo.

Motivos de conflito

Problemas em condomínios envolvendo veículos não são novidades, e costumam ser uma das causas mais recorrentes de atritos entre moradores.

Os motivos podem envolver: vagas bloqueadas, carros ocupando a vaga vizinha, espaços apertados, carros de visitantes nas vagas de moradores, entre outros. Geralmente, essas situações podem ser resolvidas com diálogo e uma boa mediação do síndico.

Em episódios de furto ou roubo, a legislação costuma afirmar que o condomínio só tem responsabilidade se estiver expresso em sua convenção. A maioria dos condomínios opta por não incluir essa questão em suas regras e normas. E no Código Civil, a legislação trata de forma discreta, sem fornecer solução para esta hipótese.

A principal preocupação do condômino, portanto, é se há comprometimento do condomínio com a segurança, tanto dos moradores quanto dos automóveis nas garagens. Outro aspecto que se precisa prestar atenção: se é cobrada uma taxa referente à segurança nas mensalidades do condomínio, significa que a responsabilidade pode sim recair ao condomínio. Contudo, somente alegar que a contratação de um serviço de vigilância não traz a responsabilidade para o condomínio.

Na hipótese de o morador tenha seguro individual da residência, cabe verificar na apólice se cobre esse tipo de delito. Assim, pode-se isentar a responsabilidade do condomínio e também do morador, acionando seu seguro.

Carro danificado na garagem

Você acorda pela manhã, se prepara para ir ao trabalho, desce até a garagem e encontra o seu carro danificado, riscado, batido. Que situação desagradável e bastante complicada.

Como agir nessas circunstâncias? Primeiramente, o proprietário do veículo danificado precisa provar que o acidente ocorreu dentro da garagem. Quando o condomínio possui câmeras de segurança, torna-se mais fácil encontrar o responsável.

Quando o condomínio possui um manobrista e ficar provado por meio das filmagens que o erro partiu do funcionário, o condomínio tem que se encarregar das despesas do reparo. Nestas condições, o condomínio tem que contar com uma boa apólice de seguros.

Agora se o dano foi causado por outro morador, este deverá assumir a responsabilidade.

Obras

Nesses casos, o morador prejudicado poderá imputar ao condomínio o prejuízo sofrido. E caberá ao síndico acionar a empresa que está realizando as melhorias no prédio para que faça o ressarcimento do condomínio. Contudo, isso deve constar no contrato firmado entre as duas partes.

Portão Automático

É necessário considerar dois aspectos fundamentais nos incidentes relacionados ao portão automático em condomínios.

Se o portão estiver com a manutenção em dia, será necessário verificar se o acidente ocorreu por falha técnica ou humana. Na eventualidade de um problema técnico, o condomínio deverá acionar a empresa responsável pelo portão para que arque com as despesas tanto do veículo, como do próprio portão. Na situação provocada por um descuido do funcionário, o condomínio poderá ser responsabilizado por ambos os consertos.

Porém, caso a manutenção não estiver em dia, o condomínio terá que cobrir os reparos tanto do veículo como do portão. Mas, se o morador não respeitar o tempo de abertura do portão e acabar causando um acidente, ele terá que pagar o conserto do próprio veículo e do portão.

Queda de árvores em estacionamentos abertos

Quando uma arvore saudável cai por conta de eventos naturais, como uma forte chuva, é chamado de evento fortuito. Isso significa que tal acidente não poderia ter sido previsto. Dessa forma, não cabe ao condomínio assumir a responsabilidade dos danos causados por sua queda.

No entanto, sendo comprovado que a árvore não estava em boas condições e tinha risco de cair, o condomínio poderá ser acusado por não ter tomado as providências cabíveis.

Existe ainda uma terceira situação, em que o condomínio fez a solicitação da remoção para a prefeitura, mas o pedido não foi atendido em tempo hábil. Nesse cenário, o condomínio ou morador poderá ingressar com uma ação contra o órgão público.

De qualquer modo, é importante que o condomínio tenha suas manutenções sempre em dia, bem como mantenha suas apólices de seguros com as coberturas que mais se adequem à realidade e às necessidades da copropriedade.

* José R. Iampolsky é CEO da Paris Condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e alugueis.

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