Mas muitos dos contribuintes sequer se atentaram em como o seu “negócio” de locação será afetado pelas novas regras tributárias. 

Pensemos primeiro na pessoa física como locadora. O recebimento de aluguéis é renda tributada segundo a tabela progressiva do Imposto de Renda, podendo chegar até 27,5% e só. No entanto, em alguns casos, mesmo a pessoa física pagará – além do Imposto de Renda – os novos tributos: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição Sobre Bens Serviços).

E de quanto estamos falando? A alíquota ainda não foi regulamentada, mas a projeção é de 8,4% sobre o valor total dos rendimentos. A boa notícia (se é que dá para dizer isso) é que a lei permite que sejam descontados os créditos dos impostos (CBS/IBS) sobre a aquisição de bens e serviços ligados à sua atividade para compensá-los com o IBS e CBS devidos. Ou seja, dá para pagar os 27,5% mais algo que não será 8,4%. Só depende da pessoa física aprender a fazer o controle de créditos e débitos – algo que hoje, nas sistemáticas de PIS/Cofins e de ICMS (Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços), são das matérias de mais difícil entendimento.

No caso do recebimento de aluguéis pela pessoa jurídica, toda e qualquer empresa será contribuinte dos novos impostos. No entanto, como a empresa deixa de pagar PIS/Cofins para pagar IBS/CBS, é possível dizer que o aumento será um pouco menor do que o da pessoa física. Importante que o direito de creditamento de IBS/CBS é o mesmo explicado para a pessoa física.

Uma diferença importante que não pode ser ignorada: se a locação é de casa de temporada ou de AirBnB, ela será tratada pela legislação como – wait for it – uma atividade profissional de hotelaria com alíquota de 28% (também uma estimativa e sujeita a redutores e créditos), fora a tributação normal sobre a renda. Ao que parece, turismo e lazer não são mais para amadores.

Então, começar a organizar as despesas dos imóveis para gerar créditos e reduzir a alíquota devida dos novos impostos é uma boa ideia—para não dizer essencial.

Mas não é só aqui que a locação será prejudicada pela reforma. Imagine uma pessoa física não-contribuinte que alugue imóveis para uma pessoa jurídica contribuinte de IBS/CBS. A partir do momento em que ela não paga os novos tributos, não há crédito para o inquilino e o custo dele aumenta em quase 9%. Qual será a opção deste inquilino? Mudar de imóvel ou repassar o preço aos seus clientes?

E o contrário também! A pessoa jurídica tem o aumento de quase 5%, se alugar para outro contribuinte, isso vira crédito, mas se alugar para um não contribuinte (pessoa física, empresa do Simples), existe apenas um aumento puro e simples? A renda do locador será menor ou isso será repassado. Se for repassado, o locatário aceitará arcar com o aumento ou irá procurar outro local?

O que se vê, portanto, não é pura e simplesmente um aumento tributário inevitável, mas sim uma necessidade de adaptação em contratos vigentes ou que tenham que ser renovados, assim como uma necessária análise da adaptação ao sistema de tomada de crédito.

Ou seja, é importante – senão essencial – não esperar de mãos atadas a Reforma vir e trazer seus efeitos. O novo “empresário da locação” tem que se profissionalizar tributariamente e se organizar para saber com especialistas atualizados como amenizar os impactos da Reforma nas suas locações.

* Daniel Bijos Faidiga é advogado especializado em planejamento patrimonial, nova economia, assuntos digitais e sócio da LBZ Advocacia. 

* Joana Bethonico Braga é advogada e graduada em jornalismo, com pós-graduação em Direito Civil e especialização em Direito Empresarial. Trabalha com planejamento patrimonial e sucessório na LBZ Advocacia.

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