A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada por uma espécie de “lei interna”, conhecida como Convenção de Condomínio, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade. Atualmente, com o advento dos grandes condomínios, com maiores áreas em comum, cresceram também os casos e queixas de condutas antissociais. Esses desentendimentos muitas vezes são consequência de excessos cometidos em áreas comuns ou na própria unidade. Por esse motivo, são criadas as regras para a utilização saudável do condomínio. E quem transgredir essas normas poderá sofrer sanções, que podem incluir de uma simples notificação, multas, até a restrição ao uso da unidade.

No entanto, existem alguns casos extremos, onde os condôminos são privados do uso de sua propriedade. Privados, não excluídos. Ou seja, continuam detentores do direito de propriedade, mas são privados da posse do seu próprio bem por reiteradas condutas antissociais.

Ou seja, aquele condômino que reiteradamente pratique infrações, viole os preceitos da Convenção de Condomínio e provoque, assim, um sério transtorno à vida social, à segurança, sossego, saúde e até ao equilíbrio financeiro do condomínio e de outros moradores não pode ser excluído pelo condomínio, mas pode sofrer um limitação ao direito de usar, gozar e fruir o seu bem. A exclusão seria compelir judicialmente o infrator a alienar a sua unidade autônoma, o que significa ferir o seu direito de propriedade. Ele pode perder  o direito de usar, gozar e fruir livremente do seu bem, pois infringiu regras veladas da vida em comunidade.

O Código Civil brasileiro faz referência à liberdade individual do morador em condomínio em seus artigos 1.336 e 1.337. Esses artigos estabelecem multas pesadas àqueles condôminos que não cumprem, de forma reiterada, os seus deveres perante o condomínio. E a lei prevê que essas sanções podem ser de até dez vezes o valor da contribuição para as despesas condominiais, em casos de condutas antissociais.

O condomínio que, após aplicar as multas previstas na Convenção e previstas também no Código Civil não tiver sucesso em cessar condutas antissociais, poderá propor ação que comine na abstenção por parte do infrator de determinado ato ou até mesmo que o prive do uso pessoal de sua unidade, com base no artigo 461 do Código de Processo Civil.

Para ilustrar o tema, vale citar dois casos reais que servem como exemplos de conduta antissocial e nociva em condomínios. No primeiro, uma condômina com comportamento agressivo causa transtornos aos demais moradores há muitos anos. Ela tem atitudes bizarras como jogar fezes do seu cachorro no apartamento do zelador e riscar carros na garagem. Após inúmeras multas e advertências, o caminho para a solução foi a convocação de uma assembléia com a presença da condômina antissocial e proposição de um acordo de boa conduta, onde foi estipulada uma multa. Caso ela não cumpra o acordo, a privação será o próximo passo.

Outro caso é o de um empresário solteiro que faz festas em seu apartamento de luxo em um bairro nobre de São Paulo. Em um dos eventos, o empresário estoura um rojão de sua sacada e inicia um incêndio no apartamento que fica no andar de baixo do seu, ao atingir a cortina de seu vizinho. O caso é levado à polícia e, posteriormente, o condomínio propõe medida judicial. O condomínio exige a privação do condômino antissocial, o qual é multado em valores que ultrapassam R$ 100 mil. Além das multas, a Justiça arbitra multa diária para o descumprimento do regulamento interno especificamente no que tange a barulho, festas e limita horários. Ou seja, o juiz limita o uso da unidade, porém, não exclui o condômino.

Conclui-se assim que o condômino antissocial não pode ser excluído do direito de propriedade. Porém, pode o mesmo ser privado do uso de sua propriedade se assim der causa e caso seja determinado judicialmente. Vale lembrar que este condômino antissocial, caso seja privado do uso pessoal de sua unidade, poderá alienar, locar, dar em comodato a sua unidade.

* Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados – e-mail: rodrigo@karpat.adv.br