Ocorreram modificações pontuais na Lei nº 8.245/91, as quais podem ser consideradas positivas porque tencionam facilitar não apenas a vida dos locadores, senão a dos locatários que sempre honraram com as suas obrigações, dando maior equilíbrio aos sujeitos da relação negocial.

Dentre as principais mudanças, poderá ser concedida liminar de desocupação do imóvel em 15 dias em razão da falta de pagamento do aluguel e demais despesas, caso o contrato esteja desprovido das garantias legais como caução ou fiança. Neste caso, o locatário poderá evitar a rescisão do contrato e a liminar de desocupação do imóvel se efetuar o depósito judicial com a totalidade dos valores devidos e demais encargos como multas e juros.

Para o advogado conselheiro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis 14ª Região/MS (Creci/MS), José Sebastião Espíndola, o aspecto da possibilidade de concessão de liminar é um dos pontos importantes da Lei nº 12.112, que trará uma certa calmaria ao mercado. Isto porque a medida é benéfica neste ponto para o locador. No quadro atual, em caso de não pagamento, o locador que aciona a justiça aguarda pelo período de julgamento do feito, num processo que segue o rito ordinário no judiciário. A liminar deverá diminuir o tempo até uma resposta judicial.

A estimativa do advogado é de que poderá transcorrer um período máximo de 45 dias (pensando na realidade de Campo Grande), desde o ato de protocolar a ação até que se tenha um despacho do magistrado concedendo ou não a liminar. Mesmo que não seja a sentença definitiva, pode-se garantir que o locador consiga reverter casos de inquilinos inadimplentes num curto espaço de tempo comparado com a realidade de hoje. É neste sentido que a mudança, para o conselheiro do Creci, poderá trazer uma certa calmaria ao mercado de imóveis. Embora seja uma estimativa que, de fato, poderá ser comprovada somente na prática, ressalta.

Ainda segundo o advogado, pode-se observar que centenas de imóveis permanecem vazios em todo o país porque há desinteresse manifesto dos proprietários em alugá-los e o principal argumento é a morosidade da justiça. Colocando-os no mercado, por corolário da lei da oferta, somada à facilidade de o locador despejar o inquilino inadimplente em prazo menor e aperfeiçoamento das garantias locatícias, o valor dos aluguéis certamente diminuirá a médio prazo.

Outra alteração diz respeito aos proprietários que queiram executar provisoriamente o despejo, nos casos permitidos, e assim tomar a posse do imóvel, houve redução no montante a ser depositado pelo locador. O valor, que girava em torno de 12 a 18 meses do aluguel, foi reduzido para 6 a 12 meses.

Neste caso de execução provisória, a decisão judicial ainda pode ser modificada. Trata-se de um procedimento que tramita por responsabilidade do locador, por isso ele presta caução a fim de indenizar o locatário dos prejuízos que causar a este se for reformada a sentença do juiz pelo Tribunal.

Sobre a redução no valor desta caução, a mudança atende aos parâmetros da razoabilidade.

O art. 4º da Lei do Inquilinato, que trata da possibilidade do locatário devolver o imóvel alugado durante o prazo de duração do contrato, desde que arque com o valor da multa contratual, foi modificado pela Lei nº 12.112. Com relação a este artigo, era comum existir cláusula em contrato de locação com cobrança de multa genérica, por exemplo, o 'equivalente a três meses de aluguel se houvesse inadimplemento'. Não podemos dizer se tal alteração na lei beneficiou o locatário.

Isto porque, antes mesmo desta modificação no art. 4º, impunha ao magistrado aplicar o art. 413 do Código Civil e assim reduzir equitativamente a cobrança se a obrigação principal tivesse sido cumprida em parte ou ainda se houvesse excesso no valor cobrado na penalidade. Dessa forma, uma vez pago dez meses de aluguel e inadimplidos os restantes, de um total de trinta, a multa – de caráter compensatório – seria devida na proporção de um terço, tão-somente. Esta prática já vinha sendo adotada por diversos juízes  mesmo antes de entrar em vigor a Lei 12.112.

Da forma como foi sancionada a nova lei, alguns pontos polêmicos foram vetados pelo Presidente da República. Um deles trata da situação em que o locador tenha uma proposta de terceiro, em melhores condições. Diante deste quadro, o projeto de lei pretendia alterar o art. 75 da até então vigente Lei do Inquilinato (nº 8.245).

Deste modo, o texto em vigor admite a fixação de indenização devida neste caso ao locatário em razão da desocupação na própria sentença. Já no projeto de lei, remetia a fixação da indenização numa nova ação, medida que iria na contramão da própria celeridade processual, conforme justificou em seu veto o Presidente Lula, além de um número maior de litígios numa mesma sentença.

Outra razão para vetar o art. 75 do projeto de lei foi de que, na redação em vigor, tem-se uma ferramenta facilitadora para que o locatário pudesse receber a indenização devida, e o texto projetado para o referido artigo suprimia esta ferramenta.

Cabe liminar - Numa hipótese, se no término do contrato de locação de um ano, no qual não se prorroga a garantia, seja o contrato de fiança ou caução e demais garantias previstas na lei, o locatário terá um prazo de 30 dias para apresentar nova garantia. Todavia, se transcorrido este período e não se chegar a um consenso sobre nova garantia e, por ventura, não houver o pagamento do aluguel e demais encargos do imóvel, o locador poderá entrar então com a ação de despejo e o pedido de liminar. O caso se enquadraria justamente na situação em que há falta de pagamento e o contrato de locação está desprovido de garantias legais.

Fiança no Inquilinato - Na hipótese de separação, divórcio ou dissolução da união estável, a Lei do Inquilinato prevê que a locação prosseguirá automaticamente com quem permanecer no imóvel. Neste ponto, o § 1º do art. 12 introduzido pela Lei 12.112, conforme esclarece o artigo do civilista Sílvio de Salvo Venosa, o texto atual deixou o fiador numa situação mais clara, isto porque, a fiança é uma garantia pessoal, assim, não é exigido dele que permaneça como responsável da locação de outro afiançado que não o contratou. Ele pode assim, pedir exoneração da fiança e o inquilino deverá providenciar nova garantia locatícia.

Necessário será um interregno de tempo para verificarmos se as alterações da Lei do Inquilinato trará benefícios tanto para os proprietários de imóveis, quanto para aqueles que necessitam locar tais propriedades.

* Osvaldo Marchini Filho, advogado do escritório Fernando Quércia Advogados Associados.

Fonte: Floter&Schauff