Entre os problemas mais comuns estão o estacionamento de veículos em local não permitido ou a presença de veículos em número superior ao permitido, sem esquecer barulhos e vazamentos.

A primeira providência a ser tomada antes de qualquer medida é a leitura do regimento interno e da convenção do condomínio, para conhecer todos os procedimentos da boa convivência. A aplicação da multa deve ser o último passo.

Antes de penalizar o condômino que cometeu alguma irregularidade, deve ser registrada uma reclamação. O ideal é que a queixa seja transcrita no Livro de Reclamações, que deve estar sempre disponível na portaria. A reclamação pode ser documentada também por e-mail ao síndico ou à administradora. No caso de a ocorrência ter sido flagrada e comprovada pelo síndico ou funcionários do condomínio, também deve ser relatada no livro.

Após a formalização, o síndico ou a administradora devem entrar em contato com o condômino para aplicar uma advertência verbal, que deverá ser seguida de uma correspondência relatando o ocorrido e o artigo desrespeitado da convenção.

Em casos graves como o bloqueio de vagas de garagem e festas em horário diferente do definido na convenção, nada impede que o morador seja multado sem prévia comunicação. Porém, algumas convenções exigem a notificação antes da aplicação da multa, daí a importância da leitura prévia dos dispositivos.

O tema se torna mais polêmico e preocupante quando o regimento interno e a convenção não prevêem as formas de punição ou não estipulam multas em moeda corrente.

Inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, a sugestão é que o condomínio leve a questão a assembléia para aprovar o regramento ou apenas atualizá-lo. Mesmo que o quórum seja insuficiente para alterar a convenção (2/3 dos condôminos), o procedimento pode ser aprovado, uma vez que servirá de base para punir as infrações cometidas e para a futura alteração da convenção.

Assim, não havendo previsão na convenção para a aplicação de multa ao condômino infrator, o condomínio poderá aplicá-la conforme previsão dos artigos 1336 e 1337 do Código Civil. Ele indica que, na falta de procedimento estipulado em convenção, a assembléia decidirá por 2/3 dos condôminos restantes.

Vale destacar que, em qualquer caso, o condômino infrator tem o direito de defesa, com efeito suspensivo até ratificação da multa em assembléia.

O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e ratificar as multas em assembléia mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para que, no caso do condômino não pagar a multa, a mesma possa ser cobrada judicialmente.

* Rodrigo Karpat é advogado Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados