Esse ambiente excepcional e transitório, inevitavelmente, reflete em diversas relações contratuais, societárias, de família e de outros ramos do Direito Privado, atualmente fortemente abaladas.

Nesse cenário, muitas instituições financeiras vêm suspendendo a cobrança de parcelas de financiamentos contratados, inclusive nos empréstimos pessoais e afins. E no âmbito das relações locatícias, os impactos da pandemia já são uma preocupação generalizada.

Nessa relação temos, de um lado, o locatário, que em decorrência do decreto de quarentena pode ter tido sua renda drasticamente reduzida ou até mesmo zerada, e do outro lado, o locador, que pode ter como principal fonte de renda os valores advindos dos contratos de aluguel.

Diante dessa situação não podemos pensar em apenas uma das partes, mas no equilíbrio de ambos.

Nesse sentido, uma conversa franca e pautada pela boa-fé, com o auxílio de profissionais especializados, desprovidos de jogos de negociação, é, indubitavelmente, a solução mais recomendável para reestabelecer o equilíbrio do contrato locatício, evitando assim que apenas uma das partes venha a suportar sozinha o ônus da crise vivida.

Por isso é importante saber que os argumentos para esse diálogo já estão previstos no sistema jurídico atual, sendo desnecessária qualquer legislação nova, razão pela qual foi inclusive suprimido o artigo que dispunha sobre a revisão dos valores locatícios no Projeto de Lei 1.179/2020 que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19).

São eles:

1) A lei do inquilinato prevê que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel e ainda inserir ou modificar cláusulas de reajuste (art. 18, Lei do Inquilinato);

2) Também está prevista em lei a possibilidade de adequação do preço do aluguel ao momento real diante da existência de manifesta desproporção por alteração no poder aquisitivo, podendo o juiz corrigir esse desequilíbrio conforme considerar razoável e proporcional para as partes (art. 317, C.C.);

3) Se o preço pago a título de aluguel se tornar excessivamente oneroso, com extrema vantagem para o locador, o inquilino pode pedir o desfazimento do contrato em virtude de acontecimentos extraodinários e imprevisíveis, como a pandemia e seu isolamento (art. 478, C.C.);

4) O devedor só responde por prejuízos resultantes de situações chamadas pela lei como “caso fortuito ou força maior” (fatos cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, como pode ser enquadrada a pandemia), se o devedor tiver expressamente se responsabilizado pelos prejuízos advindos em tais casos.

Ou seja, o locatário, por não poder evitar nem impedir os efeitos e prejuízos advindos da pandemia, tem sua responsabilidade excluída, já que ao enquadrar-se a pandemia como caso fortuito ou força maior, esta é o que chamamos jurídicamente de “excludente de responsabilidade”. (art. 393, C.C.)

Aqui é importante observar que o devedor já impontual com seu pagamento antes da decretação da quarentena não é abrangido porque tem sua responsabilidade excluída.

5) Não havendo como imputar a responsabilidade ao devedor-locatário, nem em mora este será constituído, ou seja, não se lhe atribuirá a impontualidade no cumprimento das suas obrigações.

Diante dessas considerações, algumas são as possibilidades para a composição amigável:

1) Concessão temporária de desconto no valor do aluguel, compatível com a redução do faturamento ou renda;

2) Suspensão integral dos pagamentos com prorrogação para período posterior;

3) Pagamento percentual neste momento com prorrogação e parcelamento do restante para período posterior;

4) Não reajuste do valor da locação nesse ano de 2020;

5) Desfazimento do contrato, já que, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes torna-se exageradamente onerosa (teoria da imprevisão).

Certo é que o momento de crise requer compreensão e solidariedade de todos, mas não podemos imaginar que vivemos num conto de fadas.

Conflitos existem e sabemos que nem sempre existe um cenário propício para a negociação amigável e extrajudicial.

Por isso esclarecemos que as situações acima são judicializáveis, inclusive para o desfazimento do contrato ou revisão forçosa do valor, pois cabe ao Poder Judiciário intervir nessas relações privadas para equilibrar os prejuízos  diante da evidência de que uma das partes ficou com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.

O Judiciário já está analisando situações assim e já existem liminares para reduzir o valor do aluguel, como é o caso da decisão de minoração para 30% do valor originalmente pago na

locação em favor a um restaurante que teve suas atividades afetadas pelo decreto estadual que regulamentou a quarentena em São Paulo, o que foi chamado pelo juiz da causa de revisão episódica dos alugueres.

Contudo, considera-se de extrema insegurança jurídica a judicialização dessa situação por não se saber, ao certo, a solução dada em cada caso, e por isso dando-se preferência à resolução amigável.

É mais prudente proteger a negociação entre as partes, pois são os contratantes que têm conhecimento das particularidades do contrato e possuem condições melhores para avaliar o que precisa ser alterado durante a crise proveniente da pandemia, devendo ser priorizada a vontade dos contratantes, sem a intervenção do Estado, na opinião desta autora.

Outrossim, muito se tem comentado sobre o Projeto de Lei 1.179/2020, acima citado, mas é importante ter em mente que foi-lhe retirado o art. 10 que tratava da redução, total ou parcial, dos pagamentos dos alugueres residenciais.

No que concerne o tema abordado, foram inicialmente propostas as seguintes emendas:

1) Na Emenda nº 2, o Senador Oriovisto Guimarães sugere a supressão do art. 10, porque o mais prudente é deixar que as partes dos contratos de locação negociem, especialmente porque há várias atividades econômicas que não foram afetadas com a pandemia, como as farmácias e os supermercados.

2) Na Emenda nº 3, o Senador Rodrigo Pacheco pugna pela supressão dos arts. 9º e 10, que tratam de despejo e de aluguéis residenciais.

3) Na Emenda nº 5, o Senador Marcos Rogério propõe ajustes no art. 10 com o objetivo de exigir comprovação da redução salarial na notificação endereçada ao locador e de deixar a cobrança de juros remuneratórios apenas para casos em que o inquilino não tenha sido demitido de seu emprego.

4) Na Emenda nº 37, a Senadora Zenaide Maia acresce ao art. 10 um parágrafo com a previsão de que o direito de parcelamento em locação não abrange encargos acessórios, como tributos e contribuições condominiais

5) Na Emenda nº 16, do Senador Major Olímpio, sugere a supressão do art.10 do PL, justificando que o art. 18 da Lei nº 8.8245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilino, já estabelece que as partes, de comum acordo, poderão renegociar o valor do aluguel, inserir ou modificar cláusula de reajuste.

No entanto, face ao delicado cenário pelo qual estamos passando, as partes contratuais já podem ajustar, entre outras coisas, a minoração, parcelamentos ou desconto pontuais dos valores do aluguel por determinado prazo, bem como o não reajuste no corrente ano. Nesse sentido, as partes devem sempre buscar o equilíbrio econômico usando o bom senso e a boa-fé.

Na aprovação final foi suprimido o artigo, pois considerou o relator do projeto que assim merecia tal dispositivo “por prever uma presunção absoluta de que os inquilinos não terão condição de pagar os aluguéis e por desconsiderar que há casos de locadores que sobrevivem apenas dessas rendas” sendo o ideal deixar para as negociações privadas esse assunto, com a lembrança de que o ordenamento jurídico já dispõe de ferramentas para autorizar, a depender do caso concreto, a revisão contratual, a exemplo dos arts. 317 e 478 do Código Civil, ou de dispositivos específicos da Lei do Inquilinato.

Além disso, por despertar uma preocupação por inexistir uma previsão similar de parcelamento para locações comerciais.

O mais adequado é realmente suprimir o artigo 10 para não deixar uma situação de isonomia entre locações comerciais e residenciais. Também, o dispositivo desperta uma incongruência de prever um parcelamento só para o contrato de locação. 

Por fim, recorda-se que esse projeto foi aprovado na Câmara e terá que seguir para o Senado, mas até a data de publicação deste artigo (09/04/2020), ainda não havia chegado à Câmara dos Deputados.

* Amanda Lobão Torres é advogada e mestre em Direito Processual Civil pela PUC/SP e pela Universidade Nacional de Rosário.