Muito se tem discutido a respeito da taxa de condomínio das coberturas e lojas que costumam ser cobradas, de acordo com a convenção coletiva, em um valor correspondente a fração ideal, ou seja, de acordo com o tamanho do imóvel.

A questão vem sendo discutida diuturnamente nos nossos tribunais, e após várias decisões conflitantes, ora com ganho a favor da tese que o valor da taxa condominial deve ser cobrado em observância a fração ideal, ora não, está sendo pacificada em nossos Tribunais.

O Superior Tribunal de Justiça (STF) decidiu pela ilegalidade da cobrança tendo como base o tamanho do imóvel. Algumas decisões, inclusive, determinam a restituição dos valores pagos, a maior, a partir do ajuizamento da ação judicial, uma vez que se considerada ilegal deve ser devolvida ao autor da ação, com juros e correção monetária.

A decisão baseia-se na tese jurídica que o fato de um apartamento ser maior do que os outros, como no caso das coberturas, não implica diretamente em onerar os gastos do condomínio, pois algumas delas são fixas para uso de todos, a saber; porteiros, luz, água e limpeza das áreas em comum.

Se as despesas comuns são iguais para todos, a cobrança proporcional à fração ideal geraria um enriquecimento ilícito aos proprietários das unidades menores, certo que, como visto, a área maior de um apartamento não onera os demais proprietários.

Há de se observar que no caso de não haver hidrômetros separados para cada unidade deverá ser, nesta despesa, realizado uma perícia técnica para verificar qual o impacto de gasto de uma unidade maior sobre a menor. Sendo todas as despesas particulares das unidades autônomas individualizadas (luz, água, gás) a matéria passa a ser eminentemente de direito, não havendo provas a produzir na instrução do processo judicial, o que, a toda evidência, o torna mais célere.

Chama-se a atenção que apesar da lei prever a soberania da convenção de condomínios em razão da votação da maioria (2/3 dos proprietários) esta não pode ferir princípios legais, devendo ser observado sempre o princípio da boa fé, o que implica em não permitir o enriquecimento ilícito de uns em prejuízo daquele que possui uma unidade de maior tamanho.

A regra anterior questionada e reprimida pela justiça tem dado um alento aos proprietários de imóveis em condomínio de tamanho maior do que os demais, pois a diferença de valores da descabida taxa condominial era por diversas vezes fator de desvalorização para aluguéis e a própria comercialização dos imóveis.

Como se vê, a tendência para quem busca a tutela jurisdicional para ver seu direito de recolher a taxa de condomínio no mesmo valor, independente do tamanho do imóvel, é o ganho de causa.

* Bady Curi Neto é advogado, fundador da Bady Curi Advocacia Empresarial e ex-juiz do Tribunal Regional Eleitoral de Minas Gerais (TRE-MG).