Há muito tempo, em inúmeras demandas judiciais que surgem diariamente, os tribunais divergem sobre as hipóteses e consequências da extinção dos contratos de compra e venda de imóveis na planta.

Foi assim que, com o intuito de pacificar alguns temas mais corriqueiros ou ao menos minimizar interpretações absolutamente discrepantes, recentemente entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, popularmente chamada de “Lei do Distrato”.

Um dos pontos mais importantes da nova legislação, sem dúvida, diz respeito ao percentual do valor que poderá ser retido pelo incorporador em caso de “distrato”, ou seja, quando o negócio é desfeito por interesse do adquirente.

A lei estabelece que a retenção será de até 25% do valor pago, podendo o valor ser majorado para até 50% nos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, sem prejuízo ainda da retenção cumulativa da comissão de corretagem, da cobrança de taxas e impostos e da fruição do imóvel, fixada desde já em 0,5% do valor da unidade.

Nesses casos, também há previsão sobre os prazos para devolução dos valores ao adquirente: até 30 dias após a emissão do certificado de conclusão do empreendimento (Habite-se), caso o imóvel esteja sujeito ao patrimônio de afetação; até 180 dias da data do distrato para os empreendimentos não afetados; ou até 30 dias da data da revenda do imóvel pelo incorporador.

Outro importante avanço diz respeito ao prazo de tolerância para a entrega do imóvel ao adquirente, pois agora a lei estabelece que o atraso de até 180 dias corridos não dará causa à resolução do contrato e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador, desde que essa possibilidade tenha sido expressamente pactuada contratualmente.

Em paralelo, a lei também procurou resolver outro problema corriqueiro dos consumidores que, não raras vezes, não estão atentos a todos os detalhes dos termos contratuais.

Agora a lei estabelece que os contratos terão obrigatoriamente um quadro-resumo que balizará o vínculo contratual celebrado pelas partes, com a finalidade precípua de oferecer maior clareza e objetividade quanto a informações essenciais, buscando evitar as discussões e distorções recorrentes.

No referido quadro-resumo deverão constar as informações mais relevantes do contrato de compra e venda, como o prazo para a entrega do imóvel, os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato, o valor referente à corretagem, a taxa de juros aplicada, entre outros.

Inclusive, também deverá constar as consequências do desfazimento do contrato, notadamente as penalidades aplicáveis e os prazos para restituição de quantias pagas, tornando-se indispensável a assinatura das partes contratantes, ao lado de tais disposições, como meio de ciência inequívoca sobre os reflexos da extinção do contrato.

De modo geral, o mercado imobiliário recebeu a lei com grande expectativa, pois é certo que as mudanças, em sua maioria, eram essenciais, e certamente darão conta de solucionar impasses corriqueiros na aquisição de imóveis, o que reflete positivamente na expectativa de todos os envolvidos no negócio jurídico.

* Hélio Kozlowski é advogado do Departamento de Direito Contencioso e Arbitragem da Andersen Ballão Advocacia e especialista em Direito Imobiliário.